Das abgelaufene Jahr 2009 war ein Jahr der Unsicherheit für viele Anleger. Die Verunsicherung hat viele Gründe: Aufgrund der Finanzkrise wurden die Kapitalmärkte mit mehr als 700 Milliarden Euro gestützt, Banken, einst Symbol der Solidität und Seriosität, mussten durch staatliche Eingriffe vor dem Konkurs gerettet werden. Gleichzeitig rücken Steuerentlastungen in weite Ferne – selbst Unternehmerverbände beurteilen die Finanzierbarkeit zunehmend skeptisch. Diese Rahmenbedingungen beunruhigen viele Anleger. Sie befürchten, dass die Ausweitung der Geldmenge das bestehende Geld entwerten wird – da immer mehr Geld um gleich viele Güter zirkuliert – die klassische Definition von Inflation.

Selbst große institutionelle Anleger wollen diesem Szenario mit einer Verlagerung ihrer Investitionsschwerpunkte entgegen wirken und forcieren Immobilienkäufe.

Eine besonders lukrative Möglichkeit für institutionelle und private Anleger gleichermaßen besteht in dem Erwerb von denkmalgeschützten Immobilien.

Baudenkmal nach Einkommensteuergesetz

Hierbei fördert der Staat legal die Vermögensbildung des Anlegers. Da es erklärtes Ziel der Politik seit Mitte des letzten Jahrzehnts gewesen ist, „sämtliche Steuerschlupflöcher zu schließen“, handelt es sich bei der Investition in eine Denkmalimmobilie um eine der letzten, legalen Möglichkeiten, Steuern in signifikantem Umfang zu sparen. Diese Möglichkeit besteht sowohl für Eigennutzer (also Käufer, die in die erworbene Immobilie einziehen werden), als auch für Kapitalanleger (Käufer, die die Immobilie erwerben, um sie zu vermieten).

Die Grundlage dafür schafft das Einkommensteuergesetz in § 7 h und § 7 i.

Vorteile für Kapitalanleger

• Die Modernisierungskosten können acht Jahre lang mit jeweils neun und vier weitere Jahren lang mit jeweils sieben Prozent steuerlich geltend gemacht werden
• neben den Modernisierungskosten können auch die Anschaffungskosten von der Steuer abgesetzt werden: 40 Jahre lang 2,5 Prozent (bis Baujahr 1924); 50 Jahre lang zwei Prozent (ab Baujahr 1925). Es können nur die anteiligen Anschaffungskosten des Gebäudes, nicht jedoch die anteiligen Kosten für das Grundstück abgesetzt werden
• Objekte mit geringen Anschaffungs-, aber hohen Modernisierungskosten sind für Anleger wegen der üppigen Modernisierungs-Abschreibung besonders interessant.

Vorteile für Eigennutzer

Die Sanierungskosten können zehn Jahre lang mit jeweils neun Prozent vom zu versteuernden Einkommen abgesetzt werden. Betragen diese Kosten beispielsweise 100.000 Euro, verringert sich das zu versteuernde Einkommen jedes Jahr um 9.000 Euro. Je nach individuellem Steuersatz sinken die Forderungen entsprechend.

Nicht alles wird gefördert

Nicht alle Modernisierungen bei Denkmalschutzimmobilien sind steuerlich abzugsfähig. Nicht absetzbar sind beispielsweise Außenanlagen. Abzugsfähig sind Sanierungen, die für eine sinnvolle Nutzung und den Gebäudeerhalt notwendig sind. Dazu gehören beispielsweise: Einbau von Bad, Toilette und Heizung. Was gefördert wird, entscheidet die örtliche Denkmalschutzbehörde. Ihre Bescheinigung ist rechtsverbindlich. Das heißt, der Fiskus muss die Steuervergünstigungen gewähren. Wichtig: Denkmalschutzimmobilie kaufen und gleich die Arbeiten beginnen ist nicht empfehlenswert. Erst wenn die Bescheinigung vorliegt, darf man mit der Sanierung beginnen und erhält die Steuervergünstigungen.

Der Weg zum Anlageerfolg

Trotz möglicher Euphorie über die steuerlichen Möglichkeiten: Der Weg zum Anlageerfolg führt immer über die Lage und Konzeption der Immobilie. Zwingende Voraussetzung: Besichtigen Sie Ihre Immobilie! Würden Sie ein Auto kaufen, das Sie nicht probe gefahren haben? Verfahren Sie ebenso bei einer Investition, die den Wert des Autos um ein Vielfaches übersteigt!

Fragen Sie nach Referenzobjekten des Bauträgers. Sprechen Sie mit Mietern und Käufern dieser Immobilien, ihre Meinung sagt einiges über Ihren Vertragspartner aus.

Kaufen Sie nur in Lagen, die über eine gute Infrastruktur und ein angenehmes Umfeld verfügen (hören Sie dabei ruhig auf Ihr „Bauchgefühl“) !

Beurteilen Sie immer die langfristige und nachhaltige Vermietbarkeit der Immobilie, denn diese schafft die Grundlage für Ihren Immobilienerfolg ! Nur Immobilien, die gut zu vermieten sind, sind auch gut wieder zu verkaufen ! Der Grundriß ist sehr wichtig.

Achten Sie auf Qualität – sonst drohen Folgekosten (z. B. in der Mängelbeseitigung).

Last but not least: Schauen Sie auf den Quadratmeterpreis und auf die Rendite. Bedenken Sie: Sie sind langfristig mit Ihrer Immobilie verbunden. Ein zu hoher Preis gefährdet Ihren Anlageerfolg.

Fragen Sie Experten – sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater über Ihre Investition.

Hier können nicht alle Fragen beantwortet werden – die o. g. Punkte erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

Ein Beispiel zum Schluß

Es gibt Orte, die aufgrund ihrer geschichtlichen Bedeutung eine ganz besondere Atmosphäre haben. Einer dieser Orte ist sicherlich der Berliner Stadtteil Karlshorst.
Doch Karlshorst erlangte weltweite Berühmtheit, als am 9. Mai 1945 Generalfeldmarschall Wilhelm Keitel hier die bedingungslose Kapitulation der Wehrmacht unterschrieb. Damit war der Zweite Weltkrieg in Europa beendet. Vier Jahre danach wurde die erste Regierung der DDR von der Sowjetunion an eben diesem Ort bevollmächtigt. Heute entsteht genau hier der Wohnpark Karlshorst: Für Investoren ein besonderer Leckerbissen, denn die zentral gelegene Anlage aus zwölf historischen Gebäuden ist eine in Deutschland wohl einmalig Anlagechance.

An diesem geschichtsträchtigen Ort werden nun in mehreren Bauabschnitten 340 Wohneinheiten rundum saniert und durchgehend modernisiert. Es dürfte derzeit in Deutschland kaum ein Immobilieninvestment geben, das eine ähnliche historische Bedeutung hat. Wegen seiner Größe (ca. 50.000 m²), der lockeren Bebauung und des alten Baumbestandes erhält das Areal im Herzen von Berlin einen attraktiven Parkcharakter. Darüber hinaus ist der Wohnpark Karlshorst auch wegen der sehr attraktiven Konditionen für Investoren interessant: Der Kaufpreis beträgt gerade einmal 2100 Euro pro Quadratmeter. Der Sanierungskostenanteil ist hier schon inbegriffen und beträgt ca. 60 %. Die Bauqualität ist hochwertig: gespachtelte Wände, Bäder mit Markenarmaturen und Designerfliesen sowie Parkettfußböden in den Wohnräumen. Auch an die Folgekosten wurde gedacht: Ein komplett neues Heizungssystem auf Basis von Holzpellets hilft, Betriebskosten zu sparen.

Berlin, eine Stadt für gute Immobilieninvestments

Seit dem Fall der Berliner Mauer und der Wiedervereinigung 1989 ist der Immobilienmarkt in Berlin stetig gewachsen. Doch das Preisniveau hat sich im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen auf einem niedrigen Level gehalten – eine formidable Chance und ein exzellentes Potenzial für Käufer.

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